Per rispondere alla domanda del lettore occorrerebbe avere ulteriori elementi per inquadrare correttamente la fattispecie.

Sussiste, infatti, il diritto di prelazione del conduttore di un immobile locato a scopo abitativo, qualora ricorrano determinati requisiti, quali, ad esempio:

1)non debba essere decorso il termine della prima scadenza. In altre parole, se il proprietario decide di vendere l’immobile entro la prima scadenza del contratto, antecedentemente, quindi, al rinnovo dello stesso, sussiste il diritto di prelazione del conduttore.

2)il conduttore non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo.

Il diritto di prelazione non opera, invece, anche qualora ricorrano i requisiti di cui ai precedenti punti nn.1 e 2, in caso di donazione, di vendita in favore del coniuge del proprietario o parenti dello stesso entro il secondo grado di parentela, o di esecuzione immobiliare.

Qualora sussista il diritto di prelazione del conduttore, il proprietario deve, quindi, inviargli attraverso  raccomandata a.r. o posta elettronica certificata la comunicazione formale che lo stesso ha intenzione di vendere l’immobile, il prezzo e le relative modalità di corresponsione e/o altre clausole che intende inserire nel contratto.

Inoltre, deve informare il conduttore che lo stesso ha 60 giorni per esercitare il proprio diritto di prelazione attraverso comunicazione da inviarsi, anche in questo caso, con raccomandata a.r. o posta elettronica certificata.

Se il conduttore non esercita il proprio diritto di prelazione il proprietario potrà vendere a terzi l’immobile ai medesimi patti e condizioni indicati all’inquilino.

Qualora il proprietario non comunichi al conduttore la propria intenzione di vendere l’immobile e, quindi, non metta in condizioni lo stesso di esercitare il diritto di prelazione, l’eventuale contratto di compravendita a terzi sarebbe nullo.

Così come sarebbe nullo il contratto stipulato con terzi  a condizioni diverse, quale, ad esempio prezzo inferiore, rispetto a quelle comunicate al conduttore.

Ovviamente, anche se, nel corso della locazione, l’immobile dovesse essere venduto a terzi, non avendo il conduttore esercitato il proprio diritto di prelazione, l’affitto in corso continuerebbe a sussistere con le scadenze previste nel contratto (di locazione).

 

(*) Autore

avv. Emilio Graziuso -  Avvocato Cassazionista e Dottore di Ricerca.

Svolge la professione forense dal 2002 occupandosi prevalentemente di diritto civile, bancario – finanziario e diritto dei consumatori.

Docente ai corsi di formazione della prestigiosa Casa Editrice Giuridica Giuffrè Francis Lefebvre ed autore per la stessa di numerose pubblicazioni e monografie.

Relatore a convegni e seminari giuridici e curatore della collana "Il diritto dei consumatori" edita dalla Key Editore.

Presidente  Nazionale Associazione "Dalla Parte del Consumatore".

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