Questa settimana, quindi, rispondiamo ad un quesito che abbiamo notato essere ricorrente e, quindi, di potenziale interesse ed utilità generale.

 “Allo scadere di quanti canoni di locazione non pagati posso attivare, nei confronti dell’inquilino, lo sfratto per morosità di un immobile ad uso abitativo?”

In base a quanto disposto dalla legge sull’equo canone, nelle locazioni a scopo abitativo, lo sfratto per morosità può essere attivato dal proprietario qualora il conduttore non abbia provveduto al pagamento, nel termine contrattualmente previsto, anche di un solo canone di locazione, purchè siano decorsi venti giorni dalla scadenza prevista.

Inoltre, anche il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, può dar luogo a sfratto per morosità.

Per quanto concerne le locazioni ad uso commerciale non è riscontrabile una previsione legislativa a quella analizzata per gli affitti di carattere abitativo.

In altre parole non è previsto un numero di canoni scaduti che possa legittimare lo sfratto.

Ad assumere un ruolo centrale è, quindi, l’importanza del mancato pagamento dei canoni con riferimento all’interesse concreto del locatore ed, ovviamente ai principi, di buona fede contrattuale.

Determinante, pertanto, sarà l’indagine svolta dal magistrato, nel singolo caso di specie, per individuare il grado di rilevanza dell’inadempimento.

In giurisprudenza, di recente, è stato più volte affermato che la previsione legislativa del mancato pagamento di un solo canone di locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza dello stesso, previsto per le locazioni a scopo abitativo, può essere utilizzato come criterio indicativo anche per valutare la non scarsa importanza dell’inadempimento nelle locazioni non abitative.

In altri termini, quanto legislativamente stabilito per le locazioni a scopo abitativo non si applica in automatico nelle locazioni ad uso diverso ma costituisce uno dei criteri dei quali il Tribunale potrà tener conto nel giustificare la propria decisione, unitamente all’accertamento della gravità in concreto dell’inadempimento del conduttore.

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(*) Avv. Emilio Graziuso -  Avvocato Cassazionista e Dottore di Ricerca.

Svolge la professione forense dal 2002 occupandosi prevalentemente di diritto civile, bancario – finanziario e diritto dei consumatori.

Docente ai corsi di formazione della prestigiosa Casa Editrice Giuridica Giuffrè Francis Lefebvre ed autore per la stessa di numerose pubblicazioni e monografie.

Relatore a convegni e seminari giuridici e curatore della collana "Il diritto dei consumatori" edita dalla Key Editore.

Responsabile Associazione Nazionale "Dalla Parte del Consumatore".

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