Tra i beni rifugio viene ricompreso  anche “il mattone” nei suoi diversi scenari, tra i quali vi è quello della rendita da investimento,  un'attività delicata per la quale si rende necessario affidarsi ad operatori specializzati; Tra questi incontriamo ed intervistiamo Fulvio Lardaro di FL Partners, al quale  rivolgiamo alcune domande nel corso di uno dei nostri incontri a supporto delle attività di clienti:

Innanzitutto Fulvio, raccontaci di Te e della Tua esperienza

Ho iniziato questa professione, nel  1990, con AZ mobiliare una delle poche " Agenzie immobiliari" a Napoli in quegli anni, dopo 3 mesi ne sono diventato il direttore commerciale. Dopo 10 mesi abbiamo fondato, insieme con il titolare Carlo Altieri (mio mentore) una società, con il nome di "Partecipa", che investiva in immobili in costruzione, realizzando compromessi sulla carta e rivendendo in corso di costruzione, quello che oggi tutti chiamano Flipping e che molti vantano di avere inventato, soprattutto su piazze come Dubai.

Ed è proprio il mercato immobiliare di Dubai che oggi  è una replica di ciò che succedeva qui tra il 1960 e il 2008, ma di questo fenomeno, ne parleremo in altra intervista……

Ovviamente c’è un motivo importante per la quale ho indicato il 2008 come termine.

In quegli anni il nostro lavoro era esclusivamente  improntato sulla vendita delle case in costruzione tramite uffici organizzati anche in cantiere ed aperti  il sabato e la domenica.

Da quella esperienza ho fondato da prima " 1994 prestigio casa consulting" alla quale sono seguite  “prestigiocasa advisor" e "5RE", dopo di che, la crescente domanda ci ha obbligato a trasformarci in  sviluppatori cosi  tra il 2004 ed il 2009, con l’apertura quasi in contemporanea di 6 cantieri, abbiamo costruito e venduto circa 140 unità.La nostra sede era Napoli piazza Trieste e Trento, sono poi seguite aperture a Caserta, Avellino e Roma.

La grande crisi immobiliare del 2008, di cui tutti noi ormai conosciamo la genesi, porterà ad un calo delle vendite, noi passeremo da 25/30 unità vendute/mese a 30 unità vendute anno, un calo insostenibile per le attività che all’epoca avevamo messo in piedi e cosi ci siamo ridimensionati anche noi.

Del 2019 la parte del leone la fanno grandi e piccoli  investitori;  strumenti alternativi sviluppatisi nel corso della grande crisi immobiliare, quali NPL con sottostanti garanzie immobiliari e Remarketing (ripossesso e vendita degli immobili dati in leasing) oltre alle aste, fanno emergere nuove figure di investitori.

Arriviamo dunque a tempi più recenti con una sorprendente ripresa ed  una vera e propria corsa all’acquisto, ma la musica è cambiata non è più la prima casa a tirare le fila.

Mi rimetto a studiare e nel 2019 nasce FL Partners  con sede nel principato di Monaco, mentre nel 2022 apre la sede di Milano in piazza Duomo.

La nuova avventura immobiliare comincia FL PARTNERS SARÀ IN BREVE TEMPO LEADER NEL SEGMENTO CORPORATE.Il nostro motto è: "non siamo i più grandi ma i migliori"

 Quali sono i punti da considerare per l'acquisto di un'immobile da adibire a rendita?

Da premettere che noi vendiamo prevalentemente immobili che hanno già un reddito

Essenzialmente e banalmente sono tre i punti fondamentali :

• La location
• Il tenent (l’affittuario)
• La durata è vincoli contrattuali
• La causa di “no break option” ovvero il vincolo per il conduttore di non poter lasciare per un periodo stabilito generalmente i primi 6anni di contratto.

Questo dà la possibilità di assicurare il 40/60% di ritorno dell’investimento. (Se la rendita è di almeno il 7%)

Esiste un modo per uscire velocemente da un investimento immobiliare?

Certo, la bontà dell’investimento dipende soprattutto dal prezzo di acquisto.

Per gli immobili comprati già locati più è alto il rendimento e più è conveniente vendere subito.

Faccio un esempio numerico.

Un immobile acquistato per 1M, locato al 12% rende 120K/anno

Se lo rivendiamo nell’arco di 12/24mesi con un rendimento del 10%/anno il suo prezzo sarà di 1,2 M, se siamo in un periodo dove l’adeguamento ISTAT ci da una mano, raggiungiamo anche performance migliori, nello specifico basterebbe l’adeguamento ISTAT DEL 3%, porterebbe in caso di rivendita e  fermo restando i valori che abbiamo indicato sopra, il margine di guadagno a 250K circa.

Quali sono i paesi dove. Conviene di più investire in immobili?

Sicuramente i paesi dove conviene di più sono quelli in via di sviluppo, tra cui i paesi arabi ed in particolare gli Emirati Arabi. Per  questo tipo di investimento, però, ci vuole una buona dose di coraggio ed avere un profilo speculativo de avventuroso, possiamo dire che  chi opera in queste aree ha uno spirito da “ Venture Capital”

Nei paesi occidentali sicuramente il posto migliore dove investire e l’Italia. I numeri ci confortano e ci mettono in una posizione di superiorità rispetto agli altri paesi. I nostri diretti concorrenti, hanno molteplici criticità.

Analizzando nello specifico possiamo dire che la Francia, gli USA e l’Inghilterra sono paesi dove la tassazione sul patrimonio immobiliare è  molto più alta, anche due o tre  volte rispetto all’Italia così come anche la tassazione sul reddito da immobili è più alta. Gli unici che hanno valori simili sono gli spagnoli. Per i grandi patrimoni immobiliari, inoltre,  ci sono strumenti  dove la tassazione è allineata ai rendimenti bancari.

Un altro dato dove l’Italia è imbattibile riguarda la rivendita, in Italia difficilmente si rivende ad un prezzo più basso del prezzo  di acquisto, negli USA in Francia in Inghilterra è quasi la norma rivendere ad un prezzo più basso. Ovviamente questi dati sono da riferirsi ai mercati nazionali  e non di specifiche aree e quartieri ricercatissimi.

Questo fenomeno trova riscontro soprattutto grazie al patrimonio architettonico italiano che  in tantissime città grandi e piccole è formato da immobili storici, che sono tuttora oggetto di restauri e cambi di destinazione edilizia.

Le aree costiere, i laghi, la campagna, la montagna, attirano molti acquirenti di seconda casa anche stranieri e questo fa sì che tra alti e bassi di mercato, le vendite restano comunque molto vivaci.

Dall’intervista ne ricaviamo che un investimento immobiliare può definirsi conveniente quando si ha un discreto capitale a disposizione e si intende diversificare il proprio portafoglio, un’attività obbligatoria in tempi di crisi internazionali come quella che viviamo. Naturalmente bisogna investire in immobili che possano generare profitti, dunque è preferibile scegliere asset che possano facilmente essere messi a reddito e, soprattutto affidarsi ad Advisor che trattino con competenza tali asset. Intelletto e lungimiranza toccano all’investitore nel comprendere che il mago della finanza non può sempre capirne di immobili e viceversa, fermo restando che nella diversificazione potrebbero entrare investimenti anche in un terzo settore come quello delle monete d’oro che, nell’ultimo anno hanno visto quotazioni strabilianti.

(*) La Bussola d'Impresa - Mario Vacca

“Mi presento, sono nato a Capri nel 1973, la mia carriera è iniziata nell’impresa di famiglia, dove ho acquisito la cultura aziendale ed ho potuto specializzarmi nel management dell’impresa e contestualmente ho maturato esperienza in Ascom Confcommercio per 12 anni ricoprendo diverse attività sino al ruolo di vice presidente.
Per migliorare la mia conoscenza e professionalità ho accettato di fare esperienza in un gruppo finanziario inglese e, provatane l’efficacia ne ho voluta fare una anche in Svizzera.
Le competenze acquisite mi hanno portato a collaborare con diversi studi di consulenza in qualità di Manager al servizio delle aziende per pianificare crescite aziendali o per risolvere crisi aziendali e riorganizzare gli assetti societari efficientando il controllo di gestione e la finanza d’impresa.
Un iter professionale che mi ha consentito di sviluppare negli anni competenze in vari ambiti, dalla sfera Finanziaria, Amministrativa e Gestionale, alle dinamiche fiscali, passando attraverso esperienze di "start-up", M&A e Turnaround, con un occhio vigile e sempre attento alla prevenzione del rischio d’impresa.
Un percorso arricchito da anni di esperienza nella gestione di Risorse Umane e Finanziarie, nella Contrattualistica, nella gestione dei rapporti diretti con Clienti e Fornitori, nella gestione delle dinamiche di Gruppo con soci e loro consulenti.
Nel corso degli anni le esperienze aziendali unite alle attitudini personali mi hanno permesso di sviluppare la capacità di anticipare e nel contempo essere un buon risolutore dei problemi ordinari e straordinari delle attività.
Il mio agire è sempre stato caratterizzato da entusiasmo e passione in tutto quello che ho fatto e continuo a fare sia in ambito professionale che extra-professionale, sempre alla ricerca dell'innovazione e della differenziazione come caratteristica vincente.
La passione per la cultura mi ha portato ad iscrivermi all’Ordine dei Giornalisti ed a scrivere articoli di economia pubblicati nella rubrica “La Bussola d’Impresa” edita dalla Gazzetta dell’Emilia ed a collaborare saltuariamente con altre testate.
La stessa passione mi porta a pianificare ed organizzare eventi non profit volti al raggiungimento di obiettivi filantropici legati alla carità ed alla fratellanza anche attraverso club ed associazioni locali.
Mi piace lavorare in squadra, mi piace curare le pubbliche relazioni e, sono convinto che l’unione delle professionalità tra due singoli, non le somma ma, le moltiplica.
Il mio impegno è lavorare sodo con etica, lealtà ed armonia.”

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