Di Emilio Graziuso (*) 19 febbraio 2022 - “Sono conduttore di un immobile ad uso abitativo. Nel contratto di locazione è stato previsto che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della caldaia sono integralmente a mio carico. Tale clausola è valida o, con riferimento alle spese straordinarie, è da considerarsi nulla?”

Per fornire una risposta precisa al nostro lettore sarebbe necessario esaminare il contratto di locazione, in generale, e la clausola relativa alle spese della caldaia, in particolare.

In linea di massima, così come è stata prospettata la questione, possiamo dire che la pattuizione è valida.

Le norme che disciplinano i contratti di locazione a scopo abitativo, suddividono le spese in due grandi macroaree: le spese ordinarie e quelle straordinarie.

Le prime gravano sull’inquilino – conduttore, le spese straordinarie, invece, sul proprietario - locatore

Più in particolare, con riferimento alla manutenzione della caldaia, ad esempio gravano:

a)sull’inquilino - conduttore i costi riguardanti l’uso quotidiano della caldaia e, quindi, le piccole riparazioni dovute all’uso quotidiano, la sostituzione delle apparecchiature dovute a danno accidentale e le spese di accensione stagionale dell’impianto e messa a risposo dello stesso.

Ancora, sempre al conduttore spettano, ad esempio, gli adempimenti relativi al libretto della caldaia, e, quindi, l’obbligo di controlli periodici, compreso quello dei fumi e la tassa relativa alla verifica dell’impianto;

b)sul locatore – proprietario tutti gli esborsi che non rientrano nella manutenzione ordinaria, quale, ad esempio, la sostituzione della caldaia, l’installazione della stessa, il rifacimento dell’impianto e le spese di adeguamento alle norme di legge.

In base alla normativa che governa la materia sembrerebbe, quindi, che le spese straordinarie relative alla caldaia non dovrebbero gravare sul lettore che ci ha posto il quesito ma, come si è anticipato, così non è.

Nel caso di specie, infatti, le parti hanno contrattualmente, con la previsione della clausola in esame, derogato alla disciplina appena illustrata prevedendo a carico del conduttore – inquilino anche le spese straordinarie relative alla caldaie.

Trattandosi di contratto di locazione a scopo abitativo tale clausola è valida ed efficace alla luce della normativa vigente in materia.

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Autore (*)

"Avv. Emilio Graziuso - Avvocato Cassazionista e Dottore di Ricerca.

Svolge la professione forense dal  2002 occupandosi prevalentemente di diritto civile, bancario – finanziario e diritto dei consumatori.

Docente ai corsi di formazione della prestigiosa Casa Editrice Giuridica Giuffrè Francis Lefebvre ed autore per la stessa di numerose pubblicazioni e monografie.

Relatore a convegni e seminari giuridici e curatore della collana "Il diritto dei consumatori" edita dalla Key Editore.

Responsabile nazionale del Coordinamento  "Dalla Parte del Consumatore"

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