Di Emilio Graziuso 25 settembre 2021 - “Sono proprietario di un immobile ad uso commerciale per il quale ho stipulato un regolare contratto di locazione. Ho scoperto, di recente, che il conduttore ha sublocato l’immobile senza alcuna mia autorizzazione. Lo poteva fare?”

Per rispondere al quesito del nostro lettore sarebbe opportuno conoscere il contenuto del contrtto di locazione, anche perché il nostro ordinamento prevede per la sublocazione nei contratti ad uso diverso da quello abitativo una disciplina più particolareggiata ed a tratti più insidiosa rispetto ai contratti di locazione ad uso abitativo.

Per questi ultimi vige il divieto di sublocazione salvo che il contratto di locazione non lo preveda espressamente oppure le parti stipulino un accordo successivo, in forma scritta, con il quale il locatore autorizzi espressamente il conduttore a subaffittare l’immobile.

Del tutto diversa è, invece, la disciplina relativa alla locazione commerciale.

In questa ipotesi, infatti, la normativa di settore prevede espressamente la possibilità di sublocazione.

Più in particolare, la legge sull’equo canone stabilisce che un conduttore può sublocare l’immobile, anche se non vi è il consenso da parte del locatore, purchè sia locata, unitamente alla sublocazione dell’immobile, l’azienda.

L’ordinamento, però, non prevede, come sembrerebbe essere accaduto nel caso del nostro lettore, che lo stesso resti all’oscuro di tale operazione negoziale.

Il conduttore originario, infatti, dovrà dare comunicazione della cessione al locatore mediante raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata.

Il proprietario dell’immobile potrà, quindi, opporsi alla sublocazione, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Spesso è inserito nel contratto di locazione ad uso commerciale la clausola contenente il divieto espresso di sublocazione.

Al riguardo, però, è opportuno precisare che in giurisprudenza di registrano orientamenti differenti.

Secondo un filone giurisprudenziale tale clausola impedirebbe, ove debitamente apposta la doppia sottoscrizione in merito alla stessa di entrambe le parti ed in particolare del conduttore, tout court qualsiasi forma di sublocazione e la violazione di essa comporterebbe la risoluzione del contratto di locazione e, quindi, il rilascio dell’immobile.

Per un altro orientamento, per essere causa di risoluzione del contratto, e, quindi, di rilascio dell’immobile, il testo negoziale dovrebbe prevedere espressamente che la violazione di tale previsione costituisce un motivo di scioglimento automatico del contratto.

Ancora, secondo alcuni Tribunali il patto che vieta la sublocazione commerciale è nullo se, oltre all’immobile, il conduttore originario loca anche l’azienda.

Dato lo scenario molto variegato, il nostro lettore dovrà leggere attentamente il contratto ed analizzare le clausole in esso contenute.

Inoltre, dovrà valutare se è stata locata/ceduta anche l’azienda.

Dal tenore del quesito sembrerebbe che non vi sia stata alcuna comunicazione del conduttore in merito alla sublocazione.

In caso contrario anche questo aspetto e le modalità con le quali è stata effettuata la comunicazione (se conformi o meno alle prescrizioni normative) dovrà essere oggetto di attenta indagine.

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Autore (*)

"Avv. Emilio Graziuso - Avvocato Cassazionista e Dottore di Ricerca.

Svolge la professione forense dal  2002 occupandosi prevalentemente di diritto civile, bancario – finanziario e diritto dei consumatori.

Docente ai corsi di formazione della prestigiosa Casa Editrice Giuridica Giuffrè Francis Lefebvre ed autore per la stessa di numerose pubblicazioni e monografie.

Relatore a convegni e seminari giuridici e curatore della collana "Il diritto dei consumatori" edita dalla Key Editore.

Responsabile nazionale del Coordinamento  "Dalla Parte del Consumatore"

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