“L'Agorà del Diritto” è questo il titolo della rubrica che, a partire dallo scorso mese di aprile, accompagna i nostri lettori.

Il titolo non è casuale ma rispecchia gli obiettivi che questo spazio redazionale si prefigge, primo fra tutti quello di informare i cittadini sui i propri diritti.

“L'Agorà del Diritto”, però, non è solo questo.

Di Emilio Graziuso (*) 30 ottobre 2021 - È indubbiamente uno degli argomenti del momento e non potevamo non parlarne con i lettori della nostra “Agorà”.

Il riferimento è al c.d.  superbonus 110%, tema caldo che ormai tiene banco dalle semplici chiacchierate al bar alle assemblee condominiali e che coinvolge famiglie, condomini, imprese e professionisti che, sotto profili diversi, personali o professionali, affrontano tale tematica.

Fare una panoramica generale del mondo superbonus 110% è compito arduo in quanto, giorno dopo giorno, esso assume contorni sempre più ampi.

Prendendo spunto da un provvedimento del Tribunale di Milano emanato nei giorni scorsi, ci soffermeremo su un aspetto particolare della materia.

Questo in sintesi il caso sbarcato dinnanzi al Giudice meneghino: assemblea condominiale, approvazione a maggioranza dei seguenti lavori (al fine di far rientrare gli stessi nel c.d. superbonus 110%):

a)installazione di un cappotto termico con rimozione del klinker originario che rivestiva le facciate con grès porcellanato;

b)modifica dei colori della facciata condominiale;

c)aggiunta, rispetto al prospetto originario, di una fascia verticale in corrispondenza di ciascun balcone;

d)installazione di un impianto centralizzato di acqua sanitaria.

L’adozione a maggioranza di una delibera concernente lavori di modifica sensibile dello stato dei luoghi non è stata accettata di buon grado da alcuni condomini, i quali hanno, così, deciso di agire legalmente.

Più in particolare, i condomini hanno portato dinnanzi all’Autorità Giudiziaria la seguente questione: nullità della delibera, assunta a maggioranza e non all’unanimità dei condomini, concernente lavori che alterano lo stato di fatto degli edifici, essendo la soluzione tecnica approvata dall’assemblea difforme per colori, materiali ed introduzione di nuovi elementi architettonici.

Dopo un complesso iter processuale (ricorso cautelare, rigetto dello stesso e successivo reclamo), il Tribunale di Milano ha accolto le istanze dei condomini stabilendo che la delibera, per essere valida, necessitava dell’unanimità e non della maggioranza dei condomini.

Secondo il Tribunale di Milano, alla luce degli interventi tecnici deliberati, l’aspetto estetico delle facciate condominiali subirebbe una lesione del proprio decoro architettonico.

Al riguardo, basti pensare, secondo il Giudice meneghino che «la sola sostituzione del klinker, che costituisce una caratteristica di molti fabbricati a Milano tipica di una precisa epoca storica, e che imprime un peculiare tratto distintivo agli edifici, ne implica la totale alterazione sotto il profilo estetico».

In virtù di tali considerazioni di natura tecnica, quindi, trattandosi nel caso di specie di innovazioni lesive del decoro architettonico, per la validità della delibera è necessario il consenso unanime di tutti i condomini.

Il Tribunale di Milano ha, inoltre, ravvisato nel caso di specie il pericolo di un grave danno che i condomini potrebbero subire a causa di una delibera nulla.

Qualora, infatti, nelle more del processo di merito (il provvedimento che stiamo esaminando, come si è detto, riguarda la fase cautelare e, quindi, di urgenza) i lavori deliberati dovessero avere inizio e, successivamente, la delibera condominiale venisse annullata per intervento del giudice, cosa accadrebbe?

I condomini patirebbero un notevole pregiudizio economico per impossibilità d fruire dei benefici fiscali riconosciuti dalla legge (c.d. superbonus 110%) e responsbilità per le obbligazioni pecuniarie maturate in favore degli esecutori dei lavori.

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Autore (*)

"Avv. Emilio Graziuso - Avvocato Cassazionista e Dottore di Ricerca.

Svolge la professione forense dal  2002 occupandosi prevalentemente di diritto civile, bancario – finanziario e diritto dei consumatori.

Docente ai corsi di formazione della prestigiosa Casa Editrice Giuridica Giuffrè Francis Lefebvre ed autore per la stessa di numerose pubblicazioni e monografie.

Relatore a convegni e seminari giuridici e curatore della collana "Il diritto dei consumatori" edita dalla Key Editore.

Responsabile nazionale del Coordinamento  "Dalla Parte del Consumatore"

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