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L’analisi delle compravendite realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa su dati Agenzia delle Entrate evidenzia che, nei primi nove mesi del 2019, le transazioni nel settore commerciale sono aumentate del 6,7% rispetto allo stesso periodo del 2018 e si sono portate a 22.134. 

Il 19,8% di coloro che si sono rivolti alle agenzie Tecnocasa e Tecnorete specializzate nel settore Immobili per l’Impresa, ha espresso intenzione di comprare. Il 47,8% dei potenziali acquirenti è rappresentato da investitori attratti, in particolare, dai rendimenti annui lordi che nelle location più periferiche possono arrivare anche al 10-11%.

Segue un 14,2% di richieste di acquisto per aprire attività di ristorazione e somministrazione.

La metratura più gettonata è inferiore a 50 mq.

Nel 2019 il settore ha sicuramente beneficiato della cedolare secca che ha spinto anche i privati ad acquistare piccoli negozi come forma di investimento.

Le città dove si è avuto il maggiore aumento delle transazioni nel periodo considerato sono Bologna (+64,8%), Roma (+22,9%), Torino (+19,3%) e Milano (+18,7%). Roma e Milano si confermano ai primi posti per numero di scambi: nella Capitale le transazioni sono state 1419, il capoluogo lombardo ne fa segnare 1359 confermando la sua crescita di attrattività.

L'analisi condotta dall'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa sui contratti di locazione stipulati attraverso le agenzie Tecnocasa e Tecnorete nel primo semestre 2019 in Emilia Romagna, evidenzia che nella maggioranza dei casi si opta per l'affitto per scelta abitativa (70,8%), mentre il 28,5% del campione lo sceglie per motivi di lavoro, la scelta per motivi di studio è pari allo 0,7%. Rispetto al primo semestre del 2018 si segnala un aumento della percentuale di locazioni legate alla scelta abitativa (era il 64,2%) in diminuzione invece chi sceglie l’affitto per lavoro, nel primo semestre 2018 era il 35,0% invariata la scelta per motivi di studio (nel Isem2018 era lo 0,8%).

Il contratto di locazione più utilizzato è quello a canone libero, che registra il 66,0% delle preferenze (nel Isem2018 era il 54,3%), a seguire ci sono i contratti a canone concordato con il 30,4% (era del 34,2%) delle scelte ed infine i contratti a carattere transitorio scelti nel 3,6%; in quest’ultimo caso si registra una forte diminuzione: nel primo semestre era l’11,5% dei casi.

Il taglio più affittato è il bilocale con 39,2% che supera il trilocale (37,4%).

In Emilia Romagna gli inquilini sono coppie e coppie con figli nel 61,4% dei casi, mentre sono in diminuzione i single: attualmente sono il 38,6% (erano il 40,5% dei casi). In lieve diminuzione rispetto al primo semestre 2018 la percentuale di coppie e coppie con figlie che erano il 59,5%.

L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto in Emilia ha evidenziato che il 37,4% ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, seguita dalla fascia d’età tra i 35 e 44 anni con il 25,4%.

Appunti dal mercato immobiliare turistico. Le loclità emergenti di mare, lago e emontagna, segnalate da Tecncasa

MARE
Tra le località di mare stiamo notando già un aumento della domanda ad uso investimento visto la crescita degli affitti turistici. Interesse quelle dove si stanno realizzando piste ciclabili, che si stanno rivelando un must per le zone di mare e lago. Infatti lungo la costa imperiese, a Diano Marina e San Lorenzo al Mare c’è interesse proprio per questo tipo di intervento cha attrae in modo particolare i turisti stranieri.

Da tenere d’occhio anche Bordighera (dove si stanno realizzando recuperi di alberghi in disuso, riqualificazione delle spiagge, è nato un centro sportivo per tennisti) ed il vicino borgo di Perinaldo, piccolo borgo dell’entroterra imperiese (bandiera arancione) a 12 km da Bordighera è amato soprattutto dagli stranieri e da italiani che preferiscono la tranquillità. Offre una bella visuale sulla vallata o percorsi escursionistici che portano ad altri borghi vicini come ad esempio Apricale (altra bandiera arancione). Il centro storico medioevale offre case d’epoca, in pietra a prezzi che vanno da 500 € al mq (da ristrutturare) a 1000 € al mq (già ristrutturate).

Bene anche Jesolo dove stanno nascendo molte nuove costruzioni tra cui la Cross LamTower il più grande grattacielo in legno d’Europa e la Torre Merville. Prezzi medi di 2600 € al mq.

In Sardegna si segnala Castelsardo, annoverato tra i borghi più belli d’Italia. Questo comporta una notevole presenza di turisti in arrivo da tutte le parti di Italia e del mondo. Posizionata in modo strategico per raggiungere Stintino, Santa Teresa di Gallura, Alghero è anche sulla strada per arrivare alla Costa Smeralda. Prezzi medi per immobili da ristrutturare intorno a 800 € al mq.

LAGO E MONTAGNA

 Su lago sono diverse le località che stanno suscitando interesse, dal lago di Garda in particolare la sponda Veronese dove la realizzazione della pista ciclabile del Garda sta portando richieste di acquisti di investitori e di acquirenti stranieri in particolare. Tra queste località Lazise dove i prezzi medi sono di 2750 € al mq. Anche a Riva del Garda si segnala un fenomeno analogo e qui i prezzi medi sono di 1500 € al mq.

Spostandosi sul lago di Iseo si segnala Predore, un mercato di nicchia, apprezzato soprattutto da stranieri (prezzi medi di 1200 € al mq).

In montagna si potrebbe puntare a tutte quelle località dove sono in corso interventi per il potenziamento delle piste da sci o dove ci sono impianti termali, sempre molto apprezzati dai turisti. Una potrebbe essere Cogne che piace per la presenza della pista da fondo e dove un medio usato è quotato mediamente 2150 € al mq oppure Ollomont che vanta la presenza di una pista da discesa, per lo sci di fondo e lo snow park. Vicino allo skilift ci sono case tipiche di montagna in pietra e legno. Una soluzione in buono stato costa 1500 € al mq.

In Trentino a Moena nel 2019 verrà realizzata una nuova cabinovia che collegherà il centro del paese con l’Area Lusia e questo intervento dovrebbe avere un impatto positivo sul mercato turistico del comune (prezzi medi di 3000 € al mq).

Interessante il progetto relativo alle Terme di Ponte di Legno che dovrebbe partire nella primavera del 2019 per chiudersi nel 2020.Prezzi medi di 2300 € al mq.

Nb: i prezzi si riferiscono sempre alla tipologia medio usato.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

La situazione immobiliare in Italia è piuttosto complicata, al momento, anche solo da comprendere. La tendenza, che dura ormai da quantomeno tre anni, è quella che vede la quantità di compravendite aumentare, così come il numero di mutui che vengono erogati, grazie soprattutto al fatto che i tassi sono rimasti piuttosto bassi, con i tempi medi di vendita che proseguono a diminuire. 

Eppure, i prezzi su gran parte dell’Italia proseguono nel loro percorso in ribasso. Anche durante l’anno scorso, a parte qualche rara eccezione (come ad esempio Milano, Verona e Bologna), le quotazioni sono state registrate in diminuzione tra l’1% e il 2% praticamente dappertutto. Anche la situazione immobiliare Treviso rispecchia l’andamento di gran parte del territorio italiano.

LA POPOLAZIONE STA INVECCHIANDO

In Italia si registra uno dei tassi di invecchiamento più alti al mondo e ovviamente il numero di giovani è sempre più risicato. Una notizia che non si riflette di certo positivamente sul mercato immobiliare. Infatti, nella maggior parte dei casi, chi compra una casa, scegliendo magari di attivare un mutuo ventennale, ha davanti a sé tutta una vita: capita davvero molto di rado di trovare una persona intorno ai 70 anni che compia un’operazione del genere. 

Anzi, sempre più soggetti anziani decidono di vendere il loro appartamento, optando per soluzioni meno costose, oppure scegliendo anche di fuggire dall’Italia e andare a vivere all’estero. Un patrimonio immobiliare in vendita che aumenta di mese in mese e che sicuramente non favorisce un aumento dei prezzi. 

LA PRECARIZZAZIONE È UN ALTRO FATTORE CHE INCIDE

Anche se non sono tanti come in passato, di giovani che contraggono matrimonio e che vogliono costruire una famiglia, comprando una casa, ce ne sono comunque ancora. Il principale ostacolo che deve essere superato è prettamente economico: capita molto di rado che abbiano una fonte di reddito a tal punto stabile da poter sopportare una spesa abitudinaria come il mutuo per tanti anni. 

Secondo le ultime stime, pare che qualcosa come 800 mila famiglie vorrebbero comprare un’abitazione, ma solo una ridotta percentuale ha a disposizione un reddito tale per potersela permettere effettivamente.

TROPPE ABITAZIONI DI BASSO VALORE

Sul mercato immobiliare, quindi, ci sono abitazioni in vendita davvero di ogni tipo, di cui buona parte che ha un valore veramente molto basso. Una gran parte delle case che sono sul mercato hanno difficilmente delle richieste, proprio per via delle loro caratteristiche. 

Se fino a qualche decennio fa, ad esempio, un appartamento posto esattamente in periferia manteneva comunque un certo fascino, oggi questa situazione è completamente scomparsa. Al giorno d’oggi, chi decide di comprare una casa, non prende nemmeno in considerazione l’idea di farlo in periferia di una grande città: spesso, la richiesta è per un’abitazione in zone residenziali, con dei balconi e vicine a zone ben servite dai pubblici trasporti. 

Così, la tendenza si delinea in men che non si dica: nel momento in cui una casa con quelle caratteristiche viene messa in vendita, le richieste sono così tante che spesso la compravendita si chiude in maniera fulminea. E sono esattamente tali abitazioni a rimpolpare il quantitativo delle compravendite in Italia. 

Gran parte delle altre case, invece, finisce per restare ai margini, senza opportunità di essere vendute per tanti anni, a patto che il proprietario non decida di applicare un consistente sconto al prezzo iniziale, spesso svalutandola.

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Il mercato immobiliare residenziale di Bologna, nel primo semestre 2018, è in crescita, con ottime prospettive per il futuro. In particolare, è la provincia a spingere forte sull'acceleratore, portando verso l'alto il numero di compravendite portate a termine. Sostanzialmente stabile, invece, la situazione nel capoluogo di provincia.

Ciò che però fa ben sperare per il futuro, è che questo aumento percentuale di transizioni, avviene in un momento di crescita generale dei prezzi medi di vendita. A tal proposito, anche l'aumento dei canoni medi di locazione, molto forte in città, ha ampliato il pubblico degli interessati alle case disponibili in vendita a Bologna. In particolare, sono i genitori degli studenti universitari, che piuttosto che pagare alti affitti mensili, preferiscono investire acquistando un immobile che, una volta concluso il percorso di studi del figlio, può essere messo a reddito, affittandolo ai tanti studenti e turisti presenti, ogni anno, in città.

Altro fattore che ha sicuramente influenzato in positivo in mercato delle vendite, è quello che potremmo sintetizzare come "la favorevole situazione mutui". In questo particolare periodo storico, infatti, le condizioni per accedere ad un finanziamento sono molto vantaggiose. I tassi d'interesse, seppur presentino i primi segnali di una futura crescita, sono ancora molto bassi, tant'è che il tasso fisso è scelto, ad oggi, da oltre il 75% dei richiedenti. Si aggiunga che, questo 2018, si è caratterizzato per la relativa facilità con cui molti mutuatari hanno potuto godere del finanziamento desiderato.

Tutti questi fattori hanno portato ad una crescita del numero di compravendite effettuate, nei mesi da gennaio a giugno 2018. Si parla di oltre il 5%, considerando l'intera provincia di Bologna, quando tra 2016 e 2017, nel medesimo periodo, l'aumento percentuale fosse solo del +0,6%.

Primo semestre 2018.

Nei primi sei mesi dell'anno, si diceva, si è assistito ad un aumento del numero di compravendite effettuate. Considerando l'intera provincia bolognese, i campi di proprietà sono stati 6.452 contro i 6.140 del primo semestre 2017 (+5,1%, appunto). Sottotono, invece, il mercato del comune di Bologna: all'ombra delle due torri, tra 2017 e 2018, il numero di compravendite è cresciuto, sempre considerando i soli primi semestri di ogni anno, appena del +0,3% (si è infatti passati dalle 2.787 transizioni dell'anno scorso, alle 2.795 di quest'anno). Segno positivo che risulta però importante alla luce del -0,8% registrato tra 2016 e 2017.

È interessante, alla luce di questi dati, analizzare quanto accaduto nei primi due trimestri dell'anno. Guardando i valori che andremo ad esporre, è lampante come il periodo da aprile a giugno abbia "tolto le castagne dal fuoco" al mercato di Bologna. Prendendo in esame l'intero territorio provinciale, nel secondo trimestre il flusso di compravendite è cresciuto del +6,4%, mentre nel primo solo del +3,4%. L'importanza del secondo periodo considerato, però, si evince in particolare stringendo il campo d'analisi al solo comune di Bologna: se il secondo trimestre ha fatto registrare un +2,8%, infatti, nel primo trimestre il numero di compravendite era calato del -2,7%.

Analisi dei prezzi, zona per zona.

Come si diceva in apertura, i risultati raggiunti da Bologna sono e saranno importanti perché avvengono in un periodo di interessante crescita dei prezzi medi di vendita. In media, infatti, il costo delle abitazioni è cresciuto del +4,6%, quando molte altre province in regione e in Italia registrano tassi di crescita inferiori all'1% o addirittura negativi.

Il quartiere in cui si sta assistendo ad una dinamica di crescita più marcata è il Centro Storico, in cui i valori immobiliari, in media, sono in aumento di oltre il 9%, nel primo semestre 2018. Il mercato è movimentato, in particolare, da coloro che intendono comprare immobili come forma d'investimento e mettono subito a reddito l'acquistato destinandolo ad affitti turistici e a studenti. La richiesta da parte di queste due categorie di inquilini è tanto forte che, in questo periodo, a Bologna si assiste anche ad un fenomeno assolutamente innovativo, ovvero il cambio di destinazione d'uso di molti uffici in abitazioni.

Molto bene anche la situazione nella zona Bolognina – Corticella, in cui le quotazioni residenziali sono cresciute, nei primi sei mesi dell'anno, del +7,8%. Qui, è in costante crescita la domanda di abitazioni, perché la zona offre probabilmente gli immobili con il miglior rapporto qualità/prezzo. Questa zona, inoltre, è attualmente protagonista di un forte processo di evoluzione e miglioramento, che porterà alla riqualificazione dell'ex Manifattura Tabacchi, in cui sorgeranno alcune facoltà universitarie e il Centro Europeo per il meteo. Per questo il pubblico è ampio e variegato, da chi cambia casa pur avendo sempre vissuto in zona, a chi si sta trasferendo a Bologna per lavoro, fino a chi acquista come investimento.

Valori medi di vendita in crescita anche in zona Saffi, quartiere in cui le compravendite avvengono prevalentemente all'interno di quello che potremmo chiamare "mercato della prima casa". Meno presenti, in questo senso, gli investitori, nonostante la richiesta di immobili in affitto sia decisamente elevate, provenienti, per lo più, da studenti universitari, personale dell'Ospedale Maggiore e da lavoratori trasfertisti.

Nella macroarea di San Donato e San Vitale, gli immobili residenziale sono costati, nel primo semestre dell'anno, il 3,6% in più, rispetto al medesimo periodo 2017. A spingere il mercato, in questa zona, è anche la bassissima offerta di immobili in locazione, che sta spostando le famiglie sull'acquisto. Al punto che, negli ultimi tempi, si registra anche una forte crescita della vendita su carta, cosa che, in questi quartieri, non accadeva da anni. Nelle adiacenti zone Ospedale, Mengoli, Massarenti e Spartaco, invece, assistiamo al ritorno degli investitori, "ingolositi" dagli alti canoni di locazione che si trovano in quest'area. Tanto che ci sono molti casi di conversioni di abitazioni in B&B, proprio per sfruttare al massimo l'affluenza di nuovi inquilini, che cercano in questi quartieri, in particolare, per la vicinanza al Centro Storico e agli Ospedali Sant'Orsola e Malpighi.

Chiudiamo questa rassegna con la zona in cui l'aumento percentuale dei prezzi di vendita è stato più contenuto, seppur positivo, che è quella Mazzini – Savena. Qui, i valori immobiliari, in media, sono cresciuti "solo" del +1,7%. Qui, la domanda è vivace, sia da parte di acquirenti di prima casa, che da parte di investitori, ma a mancare è l'offerta, decisamente in diminuzione rispetto agli anni scorsi. In linea il mercato delle locazioni, che registra, nel primo semestre 2018, in domanda molto elevata per una disponibilità molto contenuta, che sta, ovviamente, facendo schizzare verso l'alto i canoni mensili di locazione.

Il mercato immobiliare residenziale di Parma e provincia sta attraversando un periodo di stallo. Il primo semestre di quest'anno, infatti, ha fatto registrare valori molto simili, tra segni positivi e altri negativi, a quelli del medesimo periodo 2017. Le proiezioni riguardanti il flusso di compravendite totali nel 2018, calcolate sulla base dei dati dell'OMI, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, e dello storico degli ultimi anni, restituiscono un volume pressoché invariato rispetto all'anno passato.

Negli ultimi 10 anni.

Un momento di stanca, del mercato parmense, che va però valutato nel complesso degli ultimi 10 anni almeno. Il volume totale delle NTN, numero di transazioni normalizzate, infatti, non è lontano dai valori registrati nel 2009. Superato il momento di forte crisi tra 2012 e 2015 compresi, dunque, l'interesse verso l'acquisto di abitazioni a Parma si è riacceso, facendo fare al mercato residenziale importanti passi avanti nei bienni 2015-2016 e 2016-2017.

Nel 2009 il numero totale di compravendite effettuate è stato di 5.716, mentre tra 2012 e 2015, tale valore era calato, in media, fino a 3.861 transazioni. Dunque, le 5.105 del 2017 (5.108, in proiezione, potrebbero essere quelle 2018) non appaiono poi un dato così negativo. Ma vediamo quali sono i risultati raggiunti dal mercato immobiliare residenziale di Parma e provincia nei primi sei mesi di quest'anno.

Andamento primo semestre 2018.

Un momento di stallo, si diceva ad inizio articolo, confermato dai numeri: nei mesi tra gennaio e giugno 2018, sia considerando l'intero territorio provinciale, che il solo capoluogo, infatti, le variazioni percentuali rispetto al medesimo periodo dell'anno scorso si sono assestate in un range compreso tra il +2% e il -2%. In particolare, è leggermente positivo il confronto con il 2017, se si considera l'intera provincia (+0,6%, frutto delle 2.554 transazioni portate a termine, contro le 2.539 del 2017); leggermente negativo il rapporto, invece, se si racchiude il campo d'analisi al solo comune di Parma (-0,6%, si è infatti passati dalle 1.287 compravendite del 2017, alle 1.279 di quest'anno).

Nel primo trimestre del 2018, l'andamento del flusso di compravendite è stato invece opposto a quello appena descritto. Appena negativo è stato il confronto con il medesimo periodo dell'anno passato, considerando l'intera provincia di Parma, -0,5% (da 1.110 a 1.105 transazioni), mentre positivo quello del solo capoluogo, +0,7% (si sono infatti concluse 543 trattative, contro le 539 del 2017).

Di conseguenza, nel secondo trimestre si sono registrati valori in linea con quelli semestrali e contrari a quelli del primo trimestre, con percentuali maggiori rispetto al periodo da gennaio a marzo. Nel comune di Parma, il calo è stato di circa il -1,6% (748 nel 2017, 736 nel 2018), sull'intero territorio provinciale, invece, il flusso è stato in crescita, intorno al +1,4% (dalle 1.429 dell'anno passato, alle 1.449 dell'anno in corso).

Analisi dei prezzi.

Non dissimile è l'andamento dei valori medi di vendita, ovvero il prezzo medio, al metro quadro, al quale sono stati comprati gli immobili sul mercato, mese dopo mese. Tale valore, da gennaio 2017 ad ottobre 2018, è stato in leggero calo, non avendo però un andamento costante. Questo significa che il mercato di Parma è ancora notevolmente influenzato da fattori esterni e non ha ancora la solidità necessaria per sostenere una crescita dei prezzi medi di vendita.

Giusto per fare qualche esempio, se a gennaio 2017 si vendeva a circa 1.826 €/metro quadro, ad ottobre del medesimo anno il prezzo medio d'acquisto era aumentato fino a 1.838 €/metro quadro. Prendendo in esame l'anno corrente: a gennaio i valori medi di vendita si assestavano intorno ai 1.817 €/metro quadro, dato sostanzialmente identico a quello registrato ad ottobre 2018, fermo a 1.818 €/metro quadro, nonostante ad agosto il valore fosse di 1.832 €/metro quadro.

Il mercato immobiliare residenziale di Piacenza stenta a decollare. Dopo due bienni di crescita sostenuta, nel primo semestre 2018, la spinta iniziata tra 2015 e 2016, pare essersi esaurita. Occorre, ovviamente, attendere la fine dell'anno per aver un quadro completo della situazione piacentina, ma i primi dati pubblicati dall'OMI, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, non sono incoraggianti, per quanto leggermente positivi.

Nonostante l'alto numero di abitazioni in vendita a Piacenza e provincia, considerando sia lo stock di immobili nuovi, che quello di case riqualificate o ristrutturate immesse sul mercato, i dati relativi alle transazioni avvenute nel primo semestre 2018, sono abbastanza deludenti. Anche e soprattutto considerando i vari strumenti attualmente disponibili per i privati cittadini che intendono investire nell'immobiliare: dal Bonus Fiscali ai mutui casa, che ancora oggi hanno tassi d'interesse tra i più bassi di sempre e vengono erogati con sempre maggiore facilità dagli istituti di credito. Questa situazione, inoltre, risulta ancor più negativa, in virtù dello studio riguardante i prezzi medi di vendita, ancora in forte calo, in quasi tutte le tipologie di immobile, su tutto il territorio del capoluogo piacentino.

Andamento storico di Piacenza.

Prima di entrare nel merito dei valori registrati finora nell'anno in corso, facciamo un rapido excursus sui numeri degli anni precedenti, utile a contestualizzare quelli del 2018.

Tra 2015 e 2016, anno di boom, in cui più che mai si è parlato di reale ripresa, le NTN (Numero di Transazioni Normalizzate) a Piacenza e provincia, sono aumentate del +26,9%; prendendo in considerazione solo i primi semestri di questi due anni, ci si era sorpresi nel vedere come il numero di compravendite fosse cresciuto del +30,2% nell'intera provincia, addirittura del +50,1% nel solo comune di Piacenza.

Questi dati hanno sicuramente influenzato il biennio successivo, quello tra 2016 e 2017, che, nonostante il fisiologico e attesto calo nel totale delle compravendite, ha comunque chiuso con una crescita totale del +6,1%. Già nei primi semestri 2016 e 2017, però, si potevano leggere i segnali di un settore residenziale non completamente sano: se il totale provinciale di transazioni, infatti, aveva registrato un +2,6%, il solo comune di Piacenza aveva assistito ad un calo totale del -5,8%.

Primo semestre 2018.

Arriviamo dunque a parlare del primo semestre dell'anno in corso. Considerando l'intero territorio provinciale, le compravendite sono aumentate solo di 13 unità (1.528 totali), corrispondenti al +0,9%, rispetto al medesimo periodo 2017 (1.515). Leggermente migliore la situazione se si stringe il campo d'analisi al solo comune di Piacenza, dove il numero di transazione è aumentato del +1,2% (si è passati, infatti, dalle 649 del 2017 alle 657 del 2018).

Se i dati provinciali sono abbastanza costanti, +0,1% nel primo trimestre, +1,5% nel periodo tra aprile e giugno 2018, quelli relativi al solo comune di Piacenza, non sono altrettanto coerenti tra loro. Nel primo trimestre dell'anno, infatti, rispetto al medesimo periodo 2017, il numero di compravendite è calato del -10,3%, frutto del passaggio dalle 311 transazioni dell'anno scorso, alle 279 di quest'anno. Totalmente opposto l'andamento nel secondo trimestre, quando le NTN sono passate da 338 a 378, ovvero sono cresciute del +11,8%.

Andamento dei prezzi.

Negli ultimi 24 mesi, il valore medio degli immobili residenziali in vendita nel comune di Piacenza, è stato costantemente in calo. Se nella maggior parte delle province del bacino padano i prezzi sono sostanzialmente stabili o, al meglio, leggermente in crescita, a Piacenza sono calati, in due anni, del -5,6%. Nell'ottobre 2016 si vendeva, in media, a 1.592 €/metro quadro, nello stesso mese 2017 il prezzo d'acquisto era scesa già a 1.541 €/metro quadro. Valore calato ulteriormente giungendo al mese di ottobre 2018 in cui, secondo le stime di alcuni dei più importanti portali immobiliari online, il costo medio di un'abitazione si aggirerebbe intorno ai 1.503 €/metro quadro.

"Un recupero dell'interesse nell'acquisto di abitazioni a Modena" - Il mercato immobiliare residenziale di Modena è ripartito. Lo rivelano i dati pubblicati dall'OMI, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare, facente capo all'Agenzia delle Entrate. In particolare, significativo è stato il sostanzioso aumento delle compravendite portate a termine, almeno per quanto riguarda il primo semestre 2018. Nel periodo tra gennaio e giugno 2018, infatti, percentualmente, sia considerando l'intera provincia, che racchiudendo l'indagine al solo comune di Modena, il tasso di crescita è stato superiore al 20%.

Valori significativi, si diceva, soprattutto se si mettono a confronto con quelli registrati appena 12 mesi fa. Dati che restituivano, sia su base annua, che considerando solo primo semestre 2017, un mercato residenziale in difficoltà, in cui il flusso delle compravendite era in contrazione. Periodo, quindi, che si può a tutti gli effetti considerare una battuta d'arresto nel processo di crescita: su base annua, infatti, si è registrato solo un +1,1% nell'intera provincia, addirittura in negativo. Del 4,1%. il numero di transazioni normalizzate nel solo capoluogo canarino.

I motivi della ripresa.

Un recupero dell'interesse nell'acquisto di abitazioni a Modena, dunque, dovuto, principalmente, a tre fattori coincidenti. In primo luogo si segnala l'alto numero di abitazioni, nuove o recentemente ristrutturare o riqualificate, a disposizione sul mercato. Immobili che sono più facilmente acquistabili, in primis grazie agli incentivi fiscali e alle detrazioni messe a disposizione dal Governo, a favore dei privati cittadini; ma anche per la maggiore facilità con cui si può, oggi, accendere un mutuo: su questi finanziamenti, infatti, ad oggi gravano tassi d'interesse tra i più bassi mai registrati negli ultimi anni.

Questi sono i principali motivi della ripresa del mercato modenese, e italiano in generale. Per quanto riguarda il settore residenziale canarino, inoltre, un plauso va fatto all'amministrazione comunale, che ha agito oculatamente, mettendo a disposizione della cittadinanza gli strumenti necessari affinché il passo falso tra 2016 e 2017 fosse superato tempestivamente e intervenendo sulle principali problematiche cittadine, riportando Modena ad essere una meta ambita e attrattiva per investitori, nuovi abitanti e per gli stessi modenesi.

Il mercato 2018.

Il primo semestre 2018, si diceva in apertura, ha raggiunto risultati importanti. Parlando dell'intera provincia di Modena, nei primi sei mesi dell'anno, il flusso di NTN (numero di transazioni normalizzate) è aumentato del 21,9% rispetto al medesimo periodo 2017, frutto del passaggio dalle 3.310 alle 4.035 compravendite del 2018. Meglio, in questo senso, il secondo trimestre (periodo da aprile a giugno), in cui l'aumento percentuale è stato del 24,4%. più limitato, ma assolutamente positivo, quello del primo trimestre, che ha fatto registrare un +18,6%, rispetto allo stesso periodo 2017.

Restringendo il campo d'analisi al sono comune di Modena, ad un soddisfacente primo trimestre 2018, +11,6% le compravendite rispetto al 2017, è seguito un superlativo secondo quarto dell'anno. Nei mesi da aprile a giugno, infatti, sono state ben 682 le transazioni normalizzate, ben il 35,9% in più rispetto a quelle del secondo trimestre 2017 (quando furono appena 502).

Valori sicuramente significativi, ma che vanno contestualizzati nell'ottica di un confronto impari, ovvero con un primo semestre 2017 in forte contrazione. Nei primi sei mesi dell'anno passato, infatti, il numero di compravendite effettuate era calato quasi del 10% nel solo comune di Modena e di circa l'1,2% nell'intera provincia. Tutto ciò, ovviamente, non va ad inficiare la bontà di quanto raggiunto quest'anno, ma dà l'idea di un mercato in crescita, ma ancora in assestamento. In quest'ottica, saranno i prossimi 12 mesi a dirci se possiamo parlare di un mercato sano o ancora in difficoltà.

Analisi dell'andamento dei prezzi.

I risultati appena descritti, inoltre, arrivano in un momento in cui i prezzi medi di vendita, sono, in media, in crescita. E dunque si rivelano ancor più importanti. Secondo una comparazione dei dati disponibili su diverse siti immobiliari, l'andamento dei valori medi di vendita, nel 2017 è stato sostanzialmente costante (in leggerissima crescita, in realtà), ma costantemente inferiore rispetto ai dati disponibili per il 2018. Se la media mensile, l'anno scorso, si aggirava intorno ai 1.870 €/metro quadro, nell'anno corrente, finora, è stata di 1.950 €/metro quadro. Un aumento medio di circa il 4,3%, superiore a quello di molte delle province italiane, alcune delle quali sono, in realtà, ancora in stallo, se non in contrazione.

Nella città del tricolore comprare casa oggi conviene e si vede: crescono le compravendite, mentre i prezzi rimangono sostanzialmente stabili. Ciò che convince, però, è la qualità della vita e dei servizi offerti in molti quartieri reggiani.

Il mercato immobiliare residenziale di Reggio Emilia, nel primo semestre 2018, ha registrato un aumento del numero di compravendite effettuate. Continua, dunque, il recupero dei livelli dei flussi di transazioni pre-crisi del settore. Questa crescita è sostenuta da una domanda e un'offerta attiva e dinamica, adeguate al mercato cittadino. Bene anche i prezzi, che rimangono sostanzialmente stabili, anche se per il futuro ci si aspetta un aumento, seppur leggero.

Questo è ciò che emerge dall'analisi dei dati registrati nei primi due trimestri dell'anno. Valori che promettono bene anche per il futuro e che hanno un'unica conclusione logica: comprare casa oggi a Reggio Emilia, conviene. Entriamo, quindi, nel merito dei dati e della situazione attuale.

Andamento del settore immobiliare.

Nel primo trimestre 2018, nell'intera provincia di Reggio Emilia le compravendite portate a termine sono state 1.177, ovvero il 10,4% in più rispetto al periodo gennaio-marzo dello scorso anno. Nel secondo trimestre la crescita percentuale è stata addirittura del 19,7%: si è infatti passati dalle 1.245 transazioni del 2017 alle 1.490 del 2018. Molto simili, anche se leggermente inferiori, sono i dati se si considera il solo comune di Reggio Emilia: l'aumento percentuale rispetto allo scorso anno sono stati del +14,3% nel primo trimestre e del +10,4% nel secondo.

La tipologia di immobile residenziale più richiesto, in questa prima metà del 2018, è stato l'appartamento trilocale. Per questo tipo di abitazione, la fascia di spesa media è quella che si attesta inferiore ai 100.000 euro. L'acquirente tipo sono le famiglie e le giovani coppie, le quali richiedono, come caratteristiche più importanti della zona, la presenza di un'area dotata di servizi e il buon collegamento tramite i trasporti pubblici. I quartieri che stanno trascinando il mercato, in quanto i più ricercati in assoluto, sono quelli della primissima periferia Sud del comune. In particolare, le zone denominate San Pellegrino, Villa Verde e Rosta sono quelle più apprezzate dai possibili acquirenti.

Analisi dei prezzi.

I più alti prezzi medi di vendita si trovano, come spesso accade nei comuni italiani, nell'area del Centro Storico. Qui, un appartamento di medie dimensioni, può costare, al metro quadro, tra i 1.500 e i 1.800 euro. Il prezzo, ovviamente, sale quando si parla di abitazioni di nuova costruzione: il costo, in questa zona, varia tra i 2.000 e i 2.800 euro al metro quadro. A seguire, nella classifica delle zone dai prezzi più alti, troviamo l'area compresa tra i quartieri Tribunale, Tondo e San Prospero. Qui i prezzi medi per appartamenti nuovi si aggirano tra i 1.700 e i 2.000 euro al metro quadro; se si intende valutare anche abitazioni già esistenti, i valori di vendita variano tra i 1.200 e i 1.400 euro al metro quadro.

Nelle zone che abbiamo indicato come quelle in cui la domanda è più alta, troviamo prezzi intermedi e una buona disponibilità di immobili in vendita. La qualità dei servizi e la vivibilità di questi quartieri li rendono assolutamente i più appetibili al pubblico. Nella zona del Buco del Signore, Pappagnocca e Rosta, un appartamento di recente costruzione e di medie dimensioni può costare dai 1.600 ai 1.900 euro al metro quadro; per quelli edificati qualche anno prima, i prezzi si abbassano tra i 1.100 e i 1.300 euro al metro quadro. Nell'area che comprende i quartieri San Pellegrino e Villa Verde, infine, i valori medi di vendita sono leggermente inferiori: tra i 1.400 e i 1.700 euro al metro quadro per appartamenti nuovi, mentre quelli "usati" hanno prezzi che variano tra i 1.050 e i 1.200 euro al metro quadro.

I punti di forza del mercato reggiano.

La crescita del flusso di compravendite abitative di cui abbiamo parlato prima, è da attribuire a diversi fattori favorevoli. In primis, il generale calo dei prezzi a cui abbiamo assistito negli ultimi anni, ha portato il mercato immobiliare a sottostimare il valore di molti immobili residenziali, che quindi oggi si trovano, nonostante il momento favore, a costi comunque di molto inferiori rispetto a quelli di circa 10 anni fa. Di conseguenza è molto più ampio il pubblico potenziale, ma anche il ventaglio delle possibili scelte per un cliente interessato all'acquisto, che più facilmente, dunque, troverà la casa perfetta per soddisfare le sue esigenze.

Da oltre un anno a questa parte, inoltre, i tassi d'interesse sui mutui rimangono ancorati a livelli bassissimi, vicini ai minimi storici. Contestualmente, le banche concedono finanziamenti con più facilità e rapidità rispetto al passato. La normale conseguenza è che più gente è invogliata ad iniziare l'iter d'acquisto tramite un credito finanziario, ma soprattutto più gente si trova ad avere più disponibilità di liquidi per acquistare casa.

Un mercato dinamico.

Il settore residenziale di Reggio Emilia presenta, in questi primi sei mesi dell'anno, un andamento positivo anche rispetto ad altri due interessanti caratteristiche. Si tratta dei tempi medi di vendita (che diminuiscono) e lo sconto medio operato sul prezzo richiesto inizialmente (anch'esso in calo).

Cosa significa? Vuol dire che a Reggio Emilia quando un privato cittadino mette in vendita il proprio immobile, vende più rapidamente, oggi si parla di circa 30 giorni in meno rispetto al 2016, e lo fa dovendo applicare uno sconto sul prezzo iniziale inferiore dello 0,8% rispetto a quello che accadeva nello stesso primo semestre 2016.

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