I contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale sono regolamentati dalla legge 431/98, che ne individua 4 tipologie.
I contratti di locazione ad uso abitativo si suddividono in quelli liberi (4 anni più 4 anni), concordati (3 anni più 2 anni) e transitori (che vanno da un periodo minimo di 30 giorni fino ad un massimo di 18 mesi). I contratti di natura commerciale durano 6 anni più 6 anni.
Sia il locatore che il conduttore possono risolvere questi contratti prima della scadenza per gravi motivi. Fanno eccezione solo i contratti transitori che, per la breve durata dell'accordo, non possono essere rescissi anticipatamente.
Il diniego a rinnovare il contratto alla prima scadenza deve essere comunicato al diretto interessato tramite lettera raccomandata A/R.
Per velocizzare i tempi è consigliabile affidarsi alla raccomandata online, che si può spedire direttamente dall'app poste di Ufficio Postale. Come si può leggere dalla pagina del servizio, basta scaricare l'applicazione, che risulta facilmente accessibile ed intuitiva anche per chi non ha grande dimestichezza con la tecnologia, per inviare comodamente da casa una raccomandata A/R senza lunghe file alla posta.
Come già anticipato però prima di richiedere la risoluzione del contratto è opportuno verificare che ci sono le condizioni per farlo. La legge stabilisce quali sono i motivi gravi per i quali inquilino o proprietario possono rescindere il contratto.
Il proprietario dell'immobile può recedere dal contratto se ci sono cause vincolanti. Se ad esempio decide di utilizzare l'immobile per se stesso o per altri membri della sua famiglia, demolirlo, ristrutturarlo o venderlo può ricorrere alla rescissione in quanto considerate motivazioni plausibili.
Ovviamente i motivi avanzati per la rescissione del contratto devono essere comprovati e la disdetta va inviata almeno 6 mesi prima della scadenza. Per i locali commerciali invece la disdetta va inviata almeno un anno prima.
Anche l'inquilino dell'abitazione o del locale commerciale può recedere dal contratto, inviando la disdetta con un preavviso di almeno 6 mesi prima della data di scadenza ed indicando i gravi motivi sopraggiunti.
Tra questi rientrano il trasferimento del luogo di lavoro in un'altra città, o comunque in una zona piuttosto lontana dall'immobile affittato.
Motivi validi sono poi considerati problemi familiari come la malattia di un genitore o di un membro della famiglia, il licenziamento o la necessità di abitare in un ambiente più grande in seguito all'arrivo di nuove persone nel nucleo familiare.
A questi motivi si aggiungono poi quelli oggettivi strettamente legati a problemi strutturali dell'immobile sopraggiunti dopo la stipula del contratto, oppure gravi situazioni condominiali di natura ambientale che mettono a rischio la salute degli abitanti della casa.
Non sono invece considerati motivi gravi i problemi relativi alla struttura dell'immobile di cui l'inquilino era già a conoscenza prima della firma del contratto.
Per quanto riguarda i contratti di natura commerciale il conduttore può recedere se la sua attività è in forte contrazione, quindi ha bisogno di un locale più piccolo, o al contrario se è in forte espansione e quindi necessita di un locale più ampio.
